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五问“公摊面积”,怎么就“理所当然”?

[摘要] 据媒体报道,7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为27%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

  据媒体报道,7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为27%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

  事实上,“公摊面积”是我国房地产市场的独有现象,尽管质疑声不断,但是仍然大行其道。然而,随着调控政策的趋紧,不少开发商开始在“公摊”上下功夫,试图借此抬高房价。

  那么,“公摊面积”真的“存在就合理”吗?

  取消“公摊面积”会引发房价上涨吗?

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  其实,所谓“公摊面积”,是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  改革开放之后,各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式,于是慢慢形成商品房制度。根据瞭望智库数据显示,1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式,1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度,而公摊面积也可能是从香港引进的,因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。

  沿袭香港模式,1995年,住建部发文《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,其中的第五条是“商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。”此外,住建部在2001年颁布并实施的《商品房销售管理办法》,其中规定了开发商销售商品房可以选择三种计价方式:按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。政策上确立了三种销售计价方式,但是,国内开发商却不约而同地选择了“套内+公摊”的模式。

  但是,到了2013年,香港出台新政,结束了房屋销售的“建筑面积”时代,而内地却延续使用至今。

  纵观国际上的销售计价方式,都是以实际居住面积,也就是按“室内面积”来计算房价,而只有内地绝大多数城市还在将“公摊面积”计入房价。

  “公摊面积”虽然是我国在政策法规上认可的销售计价方式,但是相关法律和法规却并没有对公摊面积与比率作出相应的规定。

  一般来讲,低层住宅越来越少,带电梯高层、超高层住宅越来越多,消费者为公摊支付的成本越来越高。

  通常,在有电梯的板式高层建筑中,公摊面积比例通常在18%-25%之间;在有电梯的塔式小高层建筑中,公摊面积比例通常在18%-22%之间;在有电梯的塔式高层建筑中,公摊面积比例通常在20%-30%之间;房改房的公摊比较低,通常按照10.65%计算公摊的。

  业内常用公摊系数这一概念,公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积。例如,房本上面写着“房屋建筑面积:89㎡;专有建筑面积(使用面积):71㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”,那么公摊系数就是0.25(即25%)。

  据业内专家透露,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

  但是,由于法律法规对所谓公摊面积与比率的规定与监管存在一个非常模糊的地带,在执行时,不同开发商不同地区不同楼盘都有自己的标准,而购房者不仅没有话语权而且往往还被“剥夺”知情权,处于消息不对称的被动地位。

  此次,引发业主维权的武汉某光谷锦城,不仅公摊比例高达27%,而且该项目备案毛坯房,售卖时却捆绑精装,连公摊面积也收取2500元/平方米的精装费用,而装修合同中并无公摊面积装修清单。

  目前,在“限价”的背景下,开发商试图借助公摊面积来变相涨价,不仅仅是武汉,在热点二线城市,公摊比例大、捆绑装修等问题层出不穷。去年,南京楼市火热时,南京浦口多名业主反映,所购买的某楼盘的房子,拿到合同后却发现,公摊面积竟然比套内面积大,有的户型得房率只有42%,和销售当时承诺的60%以上差距太大。

  中原地产首席分析师张大伟表示:“公摊面积大的原因有两方面,一方面的话是建筑本身的一些,然后另外一方面其实是公摊部分被开发商用来做其它用途是比较普遍的,最简单的比如说有一些车位用途,有一些这个其他的公共设施等等,在购房的这个合同里面如果签署这个不明确的话,有一些开发商开发商就会用这个一些这个噱头,其实是变相的达到了一个房价上涨的这么一个目的。”

  目前,我国内地唯一一个按照套内面积来销售的城市就是重庆。

  早在2002年,重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚,后在2011年又进行了修订完善。

  按照套内面积来销售,不仅消除灰色地带,而且能够保障消费者权益,这样购房者所买即所得,公开透明,眼见为实。

  张大伟指出:“重庆模式是在一个封闭监管的城市里实施的,相对而言,购房者也已经接受了这种定价模式。它对于购房者来说是更直白更直接,你买到多少就是你用多少。从合同角度来说,这是比较健全健康的。”

  市场上也有声音称,取消公摊面积会引发房价上涨。这种担心是基于公摊面积摊薄来房屋的总价,而一旦以实际面积销售的时候单价就会上扬。这种担心只是单价在数字上的变化,而实际上你支付的房款购得多少居住面积本身是没有变化的,而且还能减少隐藏的额外支出。

  目前,消费者除了要为“公摊面积”买单外,“公摊面积”还会在入住后产生额外的费用。


标签: 本文来源:申城之窗
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