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2019年楼市迎来拐点?哪些城市房价有上涨空间

[导读] 岁末年初,中央宽货币、地方松限购双管齐下,让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望。“最关心的当然是下一个放松调控的城市在哪里?”多位地产圈区域高管对记者坦言。

岁末年初,中央宽货币、地方松限购双管齐下,让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望。“最关心的当然是下一个放松调控的城市在哪里?”多位地产圈区域高管对记者坦言。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

2018年年底,山东菏泽首先发出楼市调控松动信号,取消住宅新房限售。随后多个城市放松限购,广州、珠海、杭州、青岛高新区等地,用补交社保、人才引进、落户等手段调控市场,总方向是刺激购买力,提高买房过户等环节的效率。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

地方悄然放松楼市调控实则有迹可循。2018年12月19日,中央经济工作会议在房住不炒的大背景下,又提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系的大方向。其中,因城施策就是把权力部分下放给地方。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

伴随地方楼市调控松动,金融体系继续放水。2019年初,央行官网公布,降准1个百分点,净释放长期资金8000亿元。2018年央行已经定向降准四次,释放约3.5万亿元基础货币。平安证券首席经济学家张明预测,2019年货币政策放松还将继续,央行应该还有四次降准。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

上次大规模货币放水是在十年前。2008年11月,为了抵抗国际金融危机,稳定经济增长,政府推出“4万亿”投资计划,之后中国房地产经历了两轮暴涨,一线城市房价平均上涨了6倍-8倍。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

宽货币之后,宽信用随之而来。来自融360的数据,2018年12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.03个百分点,这是全国首套平均利率23个月以来首次下降。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

多重利好之下,市场热议楼市拐点是否临近。2018年12月24日,住建部部长王蒙徽表示,2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标。但“稳”字何解?各方看法不一。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

宽货币开发商利好有限F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

2018年至今,央行五次降准,宽货币、宽信用的宏观调控总基调让好开发商的融资难得到了缓解。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

2018年11月房企融资额突破千亿,12月融资又达1600亿,2019年1月头十天融资额即高达700亿左右。融资房企包括富力、龙光、融创、美的置业等,其中融资成本较高的融创与龙光为6%左右,其它几家都在4?5%之间。这组数据远低于房企前两年的融资成本。2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

2018年,央行定向降准给银行带来了3.5万亿资金,也为全社会增加了流动性。担心也随之而来:热钱是否会大量流向房地产,导致开发商继续高杠杆买地,从而炒高地价与房价。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

张明认为,五次降准给开发商的融资环境带来了一些改变,但是目前中小开发商都不在银行的视野内,很多银行还是只给全国排名前20的房企贷款。央行近四次降准都是定向的,希望银行放款给中小微企业、民营企业、创新型企业,支持债转股以及制造业,而不是流向房地产。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

但是,此前确实出现过左手倒古手,阴阳合同的状况,中小企业从银行贷款后,再把钱转贷给开发商,中小企业成了地产商融资的一个通道。农行前首席经济学家向松祚告诉记者,根据央行要求,商业银行对小微企业的贷款用途有明确规定。而央行也把商业银行对中小微企业的扶持效果,纳入入宏观审慎评估(MPA)体系。“当然,操作过程中会出现监管漏洞,但并不会形成普遍现象。”F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为,2008年的4万亿一揽子计划是主要政府直接投资,其中有很多项目在基建领域,较多资金直接或间接流入了房地产。此轮货币政策调整,央行目标是使流动性能够更有效率地注入到重点领域和薄弱环节,而不是房地产市场。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

2018年7月末,中共中央政治局召开的会议中也为宏观调整定了调,提出六个稳(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期),其中稳就业排在首位,而只有中小微企业、民营企业活下去,才能带来稳定的就业。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

2019年开年以来,瑞银证券对几十家头部地产公司、金融机构和行业专家进行了调研,认为目前并未到中央在信贷层面向房地产大规模放水的程度。“2019年,投资者普遍预期是GDP增长率在百分之6?6.5区间,如果经济下行风险过大,如低于6,那么宏观刺激措施才会更多些。”瑞银证券房地产行业分析师谌戈对记者表示。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

一城一策,楼市开启精准化调控F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

在2018年12月19日召开的中央经济工作会议上,除了坚持房住不炒,中央又提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任等要求。而近期各地召开的地方两会上,“一城一策”又成为热词。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

近两月来部分地区楼市调控松动,也是试水一城一策。如菏泽是取消新房转让限制,降低市区预售楼房资金监管;广州是商住房可以销售给个人,毗邻城市购买首套房可申请公积金提取;杭州是允许社保补交三次;衡阳则是取消了限价。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市预期已变,房地产调控政策最严时期已经过去,微调将不可避免。2019年或有超过30座城市的楼市政策将微调,只要房价不涨的城市,房地产政策都有松动的可能性。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

房价在2019年是否会大涨,地方政府的调控是一个不确定因素。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

2018年,全国商品房销售额近15万亿。通常开发商会拿收入的50%?60%去拿地,相当于每年有8万亿左右的资金流向地方政府。只有房价上涨,才能把地卖出去,地方政府当然乐于看到房价上涨。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

2018年,全国土地购置量价双降。对于楼市调控,地方政府与中央一直处于博弈之中,但一城一策并不意味着地方政府可以放开手脚发展土地财政。以近两月放松调控的城市为例,都是以去库存,部分释放刚需,以及提高房屋买卖交易效率为主的微调。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

贝壳研究院院长杨现领认为,“一城一策”给予了地方政府调控楼市的灵活性,但不能脱离中央“房住不炒”的大逻辑,同时地方也会承担响应的责任。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

很多人关注因城施策,却忽略了后面“夯实城市政府主体责任”这句话。张明认为,这句话意味着房价如果涨得过高、过快,会直接影响相关官员的升迁。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

多位经济学家预测,2019年,降准依然可期,但是,楼市暴涨暴跌可能性不大。2019年房地产市场的基调明显——平稳、长效机制。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

张明的团队曾做过估算,中国银行的总体贷款中约一半都与房价和地价相关。广发银行和西南财大发布的一份报告中指出,中国家庭80%的资产是房子。如果楼市大跌,经济下行压力加大,就会引发系统性金融风险与社会风险。同时,由于海外投资受限,楼市仍然是中国家庭资产配置中最重要的标的,如果楼市暴涨,居民和房企杠杆率还会加大,这会让此前的去杠杆成果功亏一篑。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

1月24日的冬季达沃斯论坛上,证监会副主席方星海谈到,中国家庭部门的杠杆率已经超过了110%,高于美国的水平,这是一个非常可怕的数字,如果再不加以控制,债务问题也许就会爆发。他认为现在刺激经济,企业杠杆不能再加了,居民杠杆也不能再升,唯一能够提升的就是政府负债,所以我们看到了地方债在逐渐松绑。F1X申城之窗-上海门户网站-上海专业网络媒体

标签: 2019年楼市 房价 本文来源:申城之窗
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